Cấp phép xây dựng nhà dân thì nghe quen và dễ hiểu hơn. Nếu nói Cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thì có kẽ nhiều người còn thắc mắc, chưa rõ. Để hiểu rõ hơn Nhà ở riêng lẻ là gì? Phân cấp các loại nhà ở riêng lẻ và cấp nào quản lý cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, chúng ta cùng tìm nhiểu những nội dung sau đây nhé.
1. Nhà ở riêng kẻ là gì?
Khái niệm về nhà ở riêng lẻ đang có sự không đồng nhất ở Luật xây dựng năm 2014 và Luật nhà ở năm 2014 như sau:
- Luật Xây dựng năm 2014 nêu khái niệm “nhà ở riêng lẻ” là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật.
- Luật Nhà ở năm 2014 lại nêu, “nhà ở riêng lẻ” là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
1.1 Khái niệm Nhà ở riêng lẻ theo thông tư mới nhất 2019
Theo thông tư mới nhất của Bộ xây dựng về phân cấp công trình xây dựng: Thông tư 07/2019/TT-BXD sửa đổi Thông tư 03/2016/TT-BXD. Áp dụng từ ngày hiệu lực 01/01/2020 thì:
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bao gồm nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
1.2 Một số định nghĩa mới bổ sung theo Thông tư 07/2019/TT-BXD
- Nhà chung cư là: nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức.
- Công trình đa năng (hoặc công trình hỗn hợp) là Công trình có nhiều công năng sử dụng khác nhau (Ví dụ: một công trình được thiết kế sử dụng làm chung cư, khách sạn và văn phòng là công trình đa năng).
- Chiều cao của nhà, công trình, kết cấu là chiều cao được tính từ cao độ mặt đất tới điểm cao nhất của nhà, công trình, kết cấu. Đối với công trình có cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất. Cách xác định chiều cao của nhà, công trình, kết cấu trong các trường hợp cụ thể được quy định tại Phụ lục 2 Thông tư 03/2016/TT-BXD”.
- Tầng trên mặt đất là tầng mà cao độ sàn của nó cao hơn hoặc bằng cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt.
- Tầng hầm (hoặc tầng ngầm) là tầng mà hơn một nửa chiều cao của nó nằm dưới cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch dược duyệt.
- Tầng nửa/bán hầm (hoặc tầng nửa/bán ngầm) là tầng mà một nửa chiều cao của nó nằm trên hoặc bằng cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt.
- Tầng kỹ thuật là tầng bố trí các thiết bị kỹ thuật của tòa nhà. Tầng kỹ thuật có thể là tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng áp mái hoặc tầng bất kỹ của tòa nhà.
- Tầng áp mái là tầng nằm bên trong không gian của mái dốc mà toàn bộ hoặc một phần mặt đứng của nó được tạo bởi bề mặt mái nghiêng hoặc mái gấp, trong đó tường đứng (nếu có) không cao quá mặt sàn 1.5m.
- Số tầng của tòa nhà (hoặc công trình) bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng tum) và tầng nửa/bán hầm, không bao gồm tầng áp mái.
- Công trình có tầng tum không tính vào số tầng của công trình khi chỉ dùng để bao che lồng cầu thang bộ hoặc giếng thang máy, bao che các thiết bị công trình (nếu có), phục vụ mục đích lên mái và cứu nạn, có diện tích không vượt quá 30% diện tích của sản mái.
- Đối với nhà ở riêng lẻ, tầng lửng không tính vào số tầng của công trình khi diện tích sản tầng lửng không vượt quá 65% diện tích sản xây dựng của tầng ngay bên dưới.
- Mỗi công trình chỉ được phép có một tầng lửng không tính vào số tầng của công trình.
2. Phân cấp quản lý và cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Để biết cấp nào quản lý và cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thì chúng ta cần biết công trình xây dựng đó thuộc nhà ở cấp mấy.
2.1 Phân cấp nhà ở riêng lẻ
Theo thông tư liên bộ Số 7 – LB/TT Xây Dựng – Tài Chính – UBVGNN và Tổng Cục Quản Lý Ruộng Đất vào ngày 30/9/1991 có hướng dẫn về việc phân loại nhà ở Việt Nam.
Thì nhà ở riêng lẻ được chia làm 6 cấp sau:
2.1.1 Nhà biệt thự
Theo đúng nghĩa đen là nhà biệt thự thông thường chúng ta vẫn hay gặp trong thực tế. Nhà biệt thự có đặc điểm sau:
- Ngôi nhà riêng biệt, có sân vườn, hàng rào bao quanh;
- Kết cấu chịu lực khung, sàn, tường bằng bê tông cốt thép hoặc tường gạch;
- Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch;
- Mái bằng hoặc mái ngói, có hệ thống cách âm và cách nhiệt tốt;
- Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt;
- Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ tiện dùng, chất lượng tốt;
- Số tầng không hạn chế, nhưng mỗi tầng phải có ít nhất 2 phòng để ở.
2.1.2 Nhà cấp 1
Đặc điểm dễ nhận biết nhà cấp 1 như sau:
- Kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có niên hạn sử dụng quy định trên 80 năm;
- Không hạn chế số tầng.
2.1.3 Nhà cấp 2
Đặc điểm dễ nhận biết nhà cấp 2 như sau:
- Kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có niên hạn sử dụng quy định trên 70 năm;
- Không hạn chế số tầng.
2.1.4 Nhà cấp 3
Đặc điểm dễ nhận biết nhà cấp 3 như sau:
- Kết cấu chịu lực xây dựng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch. Có niên hạn sử dụng trên 40 năm;
- Nhà cao tối đa 2 tầng.
2.1.5 Nhà cấp 4
Đặc điểm dễ nhận biết nhà cấp 4 như sau:
- Kết cấu chịu lực bằng gạch, gỗ. Có niên hạn sử dụng tối đa 30 năm;
- Chỉ được xây từ 1 tầng trở xuống, diện tích sàn dưới 1000 m2.
2.1.6 Nhà tạm
Đặc điểm dễ nhận biết nhà tạm như sau:
- Kết cấu chịu lực bằng gỗ, tre, vầu;
- Bao quanh toocxi, tường đất;
- Lợp lá, rạ;
- Những tiện nghi, điều kiện sinh hoạt thấp;
Chắc hẳn nhiều người sẽ thấy có gì đó sai sai, chưa đầy đủ… Vâng vì trên thực tế các nhà xây dựng thường không đồng bộ theo những tiêu chuẩn quy định trên đây, do đó mỗi cấp nhà có thể chia ra 2 hoặc 3 cấp hạng dựa trên những căn cứ chủ yếu sau:
- Đạt 4 tiêu chuẩn đầu đối với biệt thự và 3 tiêu chuẩn đầu của của nhà cấp I, II, III, IV được xếp vào hạng 1.
- Nếu chỉ đạt ở mức 80 % so với hạng 1 thì xếp vào hạng 2
- Nếu chỉ đạt từ dưới 70 % so với hạng 1 thì xếp vào hạng 3
- Nhà tạm không phân hạng.
2.2 Cấp nào quản lý cấp phép nhà ở riêng lẻ.
Hiện nay, có 4 vị trí để nộp xin phép xây dựng là : Sở Xây Dựng, UBND Quận Huyện, UBND xã.
Xem thêm: Các quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ
2.2.1 Tại Sở Xây dựng:
Đối với những công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp 1, công trình tôn giáo, di tích lịch sử, miếu đình, tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng, công trình trên các tuyến, trục đường chính TP do UBND TP qui định.
2.2.2 UBND quận, huyện:
nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính quận, huyện.
2.2.3 Ban quản lý đầu tư và xây dựng:
Các khu đô thị mới, khu công nghiệp, chế xuất, khu công nghệ cao: tất cả trường hợp xây dựng mới, công trình xây dựng tạm, sửa chữa cải tạo mà theo qui định phải xin giấy phép xây dựng trên phạm vi ranh giới khu đô thị, chế xuất, công nghiệp đó.
2.2.4 UBND xã:
Nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có qui hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã.
Tại Khoản 2, Khoản 3, Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014 quy định như sau:
- Nhà ở riêng lẻ có quy mô từ cấp II trở lên hoặc nằm trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị sẽ thuộc thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng của UBND cấp tỉnh,
- Những trường hợp khác thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.
Để bổ sung thêm cho bài viết này, quý vị có thể xem thêm: Các quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ
Qua bài viết dài lê thê này. Hy vọng có thể giúo quý vị hiểu rõ hơn Nhà riêng lẻ là gì? Và Cấp nào cấp phép xây dựng cho nhà riêng lẻ? Chúc các bạn thành công.
